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12 de Agosto de 2022

Contrato de locação de imóveis: da (in)dispensabilidade do reconhecimento de firma

Diego Schmitz, Advogado
Publicado por Diego Schmitz
há 3 anos

Embora muitas pessoas acreditem que o contrato de locação sem reconhecimento de firma não possua validade, tal afirmação é totalmente errônea. A lei não exige essa formalidade para validade do contrato de locação, sendo que mesmo sem o reconhecimento das assinaturas do locador e locatário o contrato é completamente valido e vincula as partes ao seu fiel cumprimento.

O contrato de locação possui forma livre, independendo de qualquer formalidade para que tenha validade. A lei do inquilinato (8.245/91) até mesmo deixa claro que é possível se ajustar a locação por meio verbal, embora não se recomende esta modalidade, sendo de extremado rigor acreditar então que para o contrato ter validade seria exigido o reconhecimento das assinaturas.

Oportuno também ter em mente que o reconhecimento de firma é ato pelo qual “o tabelião certifica que a firma constante de determinado documento provém de determinada pessoa, identificada como a subscritora[1]”. Firma é assinatura. Ou seja, o que é certificado é a autenticidade da assinatura, e não a validade ou não do documento e de suas cláusulas. É o que dispõe expressamente Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça (CNCGJ) do Estado de Santa Catarina em seu Art. 819: “O reconhecimento de firma não confere legalidade ao documento”.

Impede deixar claro que de nenhum modo se está questionando a importância do reconhecimento de firma e suas vantagens, tão somente afastar a premissa equivocada de que esta formalidade é que garantiria a validade ou não do contrato. Conquanto possa parecer algo claro, há inúmeras pessoas que ainda possuem esta dúvida, e pior, até mesmo tem aquelas que querem se esquivar do cumprimento do contrato opondo tal afirmação falsa de que o contrato não tem validade.

Mas então, o reconhecimento de firma é totalmente dispensável? Ainda que não seja requisito para a validade do contrato, o reconhecimento de firma traz a garantia de autenticidade da assinatura evitando posteriores discussões quanto a falsidade ou não desta. Além disso, outro benefício do reconhecimento de firma é fixar a data do contrato em questão (art. 409, parágrafo único, IV e, V, CPC), trazendo maior segurança as partes e terceiros, vez que evita dúvidas ou impugnação quanto a esta. Não é incomum que contratos sejam elaborados maliciosamente apenas para prejudicar terceiros ou fazer provas após a ocorrência de determinados fatos, assim com a autenticidade firmada por tabelião também afasta discussões quanto a data do documento, trazendo certa “publicidade” ao documento. Tal como ponderado por Luiz Guilherme Loureiro[2] “[...] uma pessoa leiga, constatando que um documento particular foi submetido ao tabelião para reconhecimento de firma ou autenticação, pode, com razão, presumir que tal instrumento é seguro e válido”.

Outrossim, há, contudo, hipóteses em que o reconhecimento de firma será exigido no contrato de locação para que sejam praticados determinados atos. Por exemplo, caso o locatário queira registrá-lo na matricula do imóvel locado para valer-se da cláusula de vigência no caso de alienação para que a locação não seja desfeita (artigo 167, I, 3 da Lei 6.015/73). Tal modalidade, em resumo, garante que na hipótese de venda do imóvel objeto da locação, o futuro proprietário será obrigado a respeitar a locação vigente, e para que este direito seja exigido o contrato deverá ser levado a registro. De igual modo, para possibilitar o direito de preferência o contrato também deve ser averbado na matrícula do imóvel (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73). Este direito se refere à preferência de aquisição pelo locatário, ou seja, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (artigo 27 da Lei nº 8.245/91).

E para que o contrato de locação tenha acesso ao cadastro imobiliário deve ser assinado pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas (art. 221, da lei de registros públicos).

A propósito, citada exigência feita pela Lei de Registros Publicos, foi ressaltada na Apelação nº 0018645-08.2012.8.26.0114[3], pelo Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, dispensando apenas a assinaturas das testemunhas:

[...]
No que se refere ao reconhecimento de firma, porém, continua sendo exigência da Lei de Registros Publicos e até mesmo para que haja segurança jurídica, pois, para a inscrição, qualquer interessado pode apresentar o instrumento subscrito ao serviço registral e não há outra forma mais simples de aferir aautenticidade das subscrições. Não serve de argumento o fato de, nos processos judiciais, não se efetuar tal exigência, mas há uma justificativa plausível: com a instauração do contraditório, a parte adversa tem oportunidade de examinar o documento e de impugnar, sendo o caso, a autenticidade da subscrição, instaurando o incidente adequado. No Registro, ao reverso, não há tal oportunidade e a informalidade trará, por certo, prejuízos conhecidos, ainda que possível a desconstituição do registro pelo reconhecimento da falsidade (grifos no original).

Assim, o contrato de locação para que tenha validade não depende do reconhecimento de firma, não podendo as partes se valer da falta desta para se escusar de seu cumprimento. De todo modo, demonstrou-se que o reconhecimento de firma também traz benefícios e segurança jurídica as partes, sendo aconselhável esta formalidade, tal como para evitar discussões quanto a autenticidade das assinaturas das partes ou fiadores, e até mesmo para fixar a data do documento. Por outro lado, há situações em que o reconhecimento de firma será exigido para a pratica de certos atos, tais como o registro ou averbação do contrato junto a matrícula do imóvel locado para que o locatário possa se valer do direito de vigência e preferência em caso de alienação do imóvel.


[1] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. - 8. ed. rev., atual e ampl. Salvador: Editora Juspodivm, 2017, p.1191.

[2] Ibid,, p.1192.

[3] CSM|SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – É injustificável praticar dois atos para garantir a eficácia real das previsões contratuais (registro e averbação) – E suficiente o registro em sentido estrito – Pedido conhecido como dúvida inversa – Indisponibilidade do § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Instrumento particular – Necessidade de subscrição pelos contratantes com firmas reconhecidas – Assinatura pelas testemunhas prescindível (artigo 221 do CC)– Apresentação de uma das vias originais do instrumento contratual – Inocorrência – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido. Disponível em: https://www.26notas.com.br/blog/?p=8608. Acesso em 19 de maio de 2019.

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